Ce qu'un achat au Maroc coûte vraiment
Les frais en plus du prix, avec les pourcentages, qui les paie et quand. Prévoyez 7 à 8 %, ou 9 à 10 % avec une agence, et vous ne serez pas surpris.
Le prix d’achat n’est pas le coût d’achat. Au Maroc, prévoyez 7 à 8 % en plus, 9 à 10 % si une commission d’agence est à votre charge, pour un appartement ancien, un peu moins pour certains programmes neufs. Voici où cela va.
Droits d’enregistrement : 4 %
Payés à l’État lors de l’enregistrement du contrat de vente. Le taux standard sur l’immobilier résidentiel est de 4 % du prix déclaré. Certains programmes de logement social ou économique bénéficient de taux réduits ; la plupart des biens que regardent les acheteurs étrangers n’y ont pas droit.
Payés à la signature, par l’intermédiaire du notaire.
Conservation foncière : 1 à 1,5 %
La Conservation Foncière facture votre inscription comme nouveau propriétaire sur le titre. Environ 1 % du prix plus un montant fixe, parfois un peu plus avec des inscriptions annexes. C’est le frais qui rend le bien légalement vôtre ; il n’est ni facultatif ni négociable.
Notaire : 0,5 à 1 % plus TVA
Les notaires marocains appliquent un barème réglementé, généralement exprimé en pourcentage du prix avec un minimum, plus 20 % de TVA et des frais fixes de timbres, de copies et de dépôts. Sur un appartement de 150 000 €, comptez environ 1 500 à 2 500 € tout compris.
Le notaire est un officier public, pas votre avocat. Il authentifie le contrat et détient les fonds. Si vous voulez quelqu’un pour défendre votre côté du contrat, c’est un avocat distinct ; pour la plupart des achats simples de biens immatriculés, ce n’est pas nécessaire.
Commission d’agence : 2,5 %
Le taux usuel au Maroc est de 2,5 % du prix, et il est courant que l’acheteur et le vendeur le paient tous deux. Convenez-en par écrit avant la première visite, et soyez clair sur qui paie quoi. Nos propres conditions sont sur papier avant que vous ne voyiez quoi que ce soit.
Ce que l’on oublie
- Frais bancaires pour l’ouverture d’un compte en dirhams convertibles et pour le virement international : modestes, mais prévoyez quelques centaines d’euros.
- Traduction. Les contrats sont en français ou en arabe. Si votre langue est autre, une traduction assermentée pour vos archives coûte quelques centaines d’euros et en vaut la peine.
- Procuration si vous signez depuis chez vous : frais consulaires plus coursier.
- Ameublement pour une location : un deux-pièces se meuble à un bon niveau pour 6 000 à 10 000 € au Maroc.
- Charges annuelles : charges de copropriété (syndic), taxe de services communaux, et à partir de la sixième année la taxe d’habitation. Modestes à l’échelle européenne, mais réelles.
Un exemple chiffré
Appartement ancien, côte de Casablanca, 150 000 € :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Droits d’enregistrement, 4 % | 6 000 € |
| Conservation foncière, environ 1,2 % | 1 800 € |
| Notaire, environ 1 % TVA et frais fixes compris | 1 800 € |
| Agence, 2,5 % | 3 750 € |
| Total en plus du prix | environ 13 350 €, soit 9 % |
Notre calculateur de rendement retient 7 % comme chiffre rond. Comptez 9 à 10 % si une commission d’agence est de votre côté.
Sources et date
Les chiffres et références juridiques de ce guide ont été vérifiés à la date indiquée auprès de sources officielles marocaines (Code général des impôts, Office des Changes, tarif ANCFCC, Bank Al-Maghrib) et de rapports de marché reconnus. Les lois changent : confirmez la situation actuelle avec votre notaire avant de signer.