Acheter au Maroc en tant qu'Européen : le guide complet (2026)

J’ai écrit ce guide parce que celui dont j’avais besoin lors de mon premier achat au Maroc n’existait pas. Il y avait des pages d’agences qui disaient que tout était simple, des messages de forum qui disaient que tout était un piège, et rien entre les deux qui contienne le texte de loi. Ce guide est cet entre-deux. Il est long volontairement. Lisez la section dont vous avez besoin, et lisez « Les dix erreurs » que vous pensiez en avoir besoin ou non.

Lorsque je cite un taux ou une règle, je l’ai vérifié en octobre 2026 dans le texte officiel : le Code général des impôts, l’Instruction générale de l’Office des Changes, le décret fixant le tarif de la conservation foncière et la loi sur la vente en l’état futur d’achèvement. Lorsque les sources divergent ou qu’il n’existe rien d’officiel, je le dis. Faites confirmer la situation actuelle par votre notaire avant de signer quoi que ce soit ; ceci est un guide, pas un avis juridique.

1. Ce qu’un étranger peut posséder

Tout particulier ou toute société étrangère peut acheter et posséder un bien résidentiel ou commercial urbain au Maroc, en son nom propre, avec un titre foncier complet. Il n’y a aucune condition de résidence, aucun quota, aucune obligation de constituer une société locale et aucun partenaire local.

L’exception est le terrain agricole. Depuis le dahir du 2 mars 1973, les terres agricoles ne peuvent pas être détenues par des étrangers, et l’État fait toujours appliquer cette règle : rien qu’en 2026, plusieurs arrêtés officiels ont rétrocédé à l’État des parcelles détenues par des étrangers. Si une parcelle se trouve hors du périmètre urbain, un acheteur étranger a besoin, avant l’achat, d’une attestation de vocation non agricole (VNA) délivrée par le centre régional d’investissement. La commission régionale dispose de 30 jours pour statuer. Sans elle, n’achetez pas, quoi que dise le vendeur à propos d’une régularisation « après coup ».

Posséder un bien ne vous donne pas le droit de résider au Maroc. Voir la section 9.

2. Les deux systèmes de titres

C’est la chose la plus importante à comprendre, car elle décide si votre achat est sûr.

Titre foncier (titre enregistré). Le bien est inscrit à la conservation foncière (gérée par l’ANCFCC) en vertu de la loi d’immatriculation foncière de 1913, modifiée par la loi 14-07. Le titre est définitif et opposable à tous ; l’immatriculation purge les prétentions antérieures non enregistrées. Vous pouvez obtenir pour 100 dirhams un certificat de propriété indiquant le propriétaire, la superficie et les éventuelles hypothèques ou saisies. C’est ce que vous achetez.

Melk / moulkia (acte traditionnel). La propriété est attestée par un acte dressé par des adoul (notaires religieux) sur la base de témoignages. Ce n’est pas une immatriculation. Il peut être contesté, plusieurs actes peuvent couvrir le même terrain, et les banques marocaines prêtent rarement dessus. De nombreux riads des anciennes médinas et la plupart des parcelles rurales sont encore détenus de cette façon. Convertir une moulkia en titre enregistré (immatriculation) est possible, mais on dit que cela prend entre huit mois et deux ans, et le résultat n’est pas garanti.

Notre règle : nous ne présentons que des biens immatriculés, ou des biens dont l’immatriculation est achevée avant que vous ne payiez. Pas de numéro de titre, pas de discussion.

3. Qui rédige l’acte

Selon la loi 39-08 (Code des droits réels), article 4, tout transfert de propriété doit être fait soit par acte authentique d’un notaire ou d’adoul, soit par acte à date certaine établi par un avocat agréé près la Cour de cassation. Une convention privée entre acheteur et vendeur (sous seing privé) est nulle. Ce n’est pas un détail technique : un acte de forme erronée ne peut pas être enregistré, et un achat non enregistré n’est pas un achat.

Pour un acheteur européen, la réponse pratique est un notaire. Le notaire vérifie le titre, détient les fonds, paie les impôts, dépose l’acte et vous remet le titre enregistré. Les honoraires du notaire s’élèvent généralement à environ 1 % du prix, plus 20 % de TVA. Une grille d’honoraires a été approuvée en projet en 2018 (un forfait de 4 000 dirhams jusqu’à 300 000, puis 1,5 % et des tranches dégressives), mais je n’ai pas pu confirmer qu’elle ait jamais été publiée au bulletin officiel ; considérez les honoraires comme négociables dans des limites raisonnables.

Choisissez votre propre notaire. N’utilisez pas par défaut celui du vendeur ou du promoteur.

4. L’achat, étape par étape

1. Définissez à quoi sert le bien. Usage personnel, location longue durée, location de courte durée ou réserve foncière. La réponse change la ville, le quartier, le titre que vous acceptez et l’impôt que vous payez.
2. Ouvrez un compte en dirhams convertibles auprès d’une banque marocaine. Faites-le avant de verser des arrhes de réservation. La section 8 explique pourquoi.
3. Présélection et visites. Demandez le numéro de titre et un certificat de propriété récent avant toute visite.
4. Réservation. Pour les constructions neuves, la loi plafonne le dépôt à 5 % et limite le contrat de réservation à six mois. Pour la revente, gardez tout dépôt modeste, versez-le sur le compte du notaire et obtenez les conditions par écrit.
5. Vérifications préalables. Certificat de propriété, permis de construire, permis d’habiter, comptes du syndic, quitus fiscal du vendeur et, pour les constructions neuves, la garantie d’achèvement.
6. Contrat préliminaire (compromis), chez le notaire, avec le prix, l’échéancier de paiement et les conditions.
7. Acte définitif. Les fonds arrivent chez le notaire depuis votre compte convertible, l’acte est signé, les impôts sont payés, les clés sont remises.
8. Enregistrement. Le notaire dépose le dossier à la conservation foncière. Pour la vente d’un bien immatriculé, la fiche de service de l’ANCFCC indique un délai de quelques jours ; le titre à votre nom suit.

Un achat en revente prend généralement un à trois mois entre l’accord sur le prix et le titre enregistré. L’achat sur plan suit le calendrier de construction.

5. Acheter sur plan : ce que la loi vous garantit

Les ventes sur plan (vente en l’état futur d’achèvement, VEFA) sont régies par la loi 44-00, modifiée par la loi 107-12 en 2016. Les protections sont réelles, mais seulement si les contrats respectent la forme légale. Les points clés :

• Contrat de réservation. Nul s’il est signé avant l’existence du permis de construire. Six mois maximum, non renouvelable. Vous pouvez vous rétracter dans le délai d’un mois et devez être remboursé sous sept jours. Le dépôt, 5 % au plus, est versé sur un compte bancaire dédié.
• Contrat préliminaire. Seulement après le permis de construire. Il doit être un acte authentique (notaire ou adoul) ou un acte d’un avocat agréé ; il doit mentionner le numéro du titre, le numéro et la date du permis, la superficie, le prix au mètre carré, le délai de livraison et la garantie. Les plans et le cahier des charges doivent être déposés chez le notaire.
• Plafonds de paiement (article 618-6) : 5 % à la réservation, 5 % au contrat préliminaire (10 s’il n’y a pas eu de réservation), 10 % au démarrage des travaux, 60 % en trois phases (fondations, structure, finitions avec le permis d’habiter) et 20 % à l’acte définitif et à la remise des clés. Un promoteur qui demande 30 % à la signature est hors la loi.
• Garantie (article 618-9) : après le contrat préliminaire, le promoteur doit vous remettre soit une garantie d’achèvement, soit une garantie de remboursement des acomptes versés. Pas de garantie, pas de paiement.
• Pénalités (article 618-12) : un retard de livraison, ou un acheteur qui paie en retard, coûte 1 % par mois, plafonné à 10 % par an, après mise en demeure.

Nous vérifions le permis et la garantie avec le notaire avant que vous ne voyiez un bien sur plan. Si un promoteur vend contre des reçus sous seing privé, nous ne le présentons pas.

6. Tous les impôts et frais à l’achat

Pour un appartement en revente sous titre foncier, acheté en 2026 :

Poste	Taux	Base légale
Droits d’enregistrement, bien résidentiel ou commercial bâti	4 % du prix	CGI art. 133-I-F
Droits d’enregistrement, première vente de logement social (50 à 80 m², ≤ 250 000 DH)	3 %	CGI art. 133
Droits d’enregistrement, terrain nu	5 %	CGI art. 133-I-G
Droit supplémentaire sur la part du prix supérieure à 300 000 DH non payée par un moyen traçable, actes à partir du 1er juillet 2026	+2 %	CGI art. 133-III, loi de finances 2026
Frais de conservation foncière	1,5 % + 100 DH, minimum 500 DH	tarif de l’ANCFCC, décret 2-16-375
Frais d’inscription d’une hypothèque	0,5 % à 1,5 % selon la tranche, + 100 DH	même décret
Notaire	environ 1 % + 20 % de TVA	pratique ; taux de TVA porté à 20 % par la loi de finances 2023
Commission d’agence, le cas échéant	2,5 à 3 %	usage, pas de barème légal

Prévoyez 7 à 8 % sans agence et 9 à 10 % avec. J’ai vu des guides citer « 1 % plus 150 dirhams » pour la conservation foncière ou « 10 % de TVA » sur les honoraires du notaire ; les deux sont périmés.

Je n’ai trouvé dans les textes officiels aucun droit de timbre distinct sur l’acte. Si on vous en facture un, demandez l’article.

7. Impôts pendant la détention et à la revente

D’après le guide fiscal 2025 du ministère des Finances et le Code général des impôts :

Taxe d’habitation. Fondée sur une valeur locative imposable, avec un abattement de 75 % pour une résidence principale et une exonération de cinq ans pour les constructions neuves occupées en résidence principale. Progressive : 0 % jusqu’à 5 000 dirhams de valeur locative, puis 10, 20 et 30 %.

Taxe de services communaux. 10,5 % de la valeur locative en zone urbaine (6,5 % en zone périphérique). Pas d’exonération pour les constructions neuves. Depuis juillet 2025, les deux taxes sont recouvrées par l’administration fiscale et non plus par la trésorerie ; les taux n’ont pas changé.

Revenus locatifs. Imposés au Maroc quel que soit votre lieu de résidence. Un abattement forfaitaire de 40 %, puis le barème progressif de l’impôt sur le revenu (0 % jusqu’à 40 000 dirhams, jusqu’à 37 % au-delà de 180 000). Les locataires entreprises retiennent 10 ou 15 % à la source. Il existe un taux libératoire optionnel de 20 % ; le guide officiel le lie aux loyers soumis à retenue à la source, vérifiez donc si vous y avez droit. Déclaration avant le 1er mars de chaque année.

Plus-values à la revente. 20 % de la plus-value nette, avec un minimum de 3 % du prix de vente même en l’absence de plus-value (CGI art. 73 et 144). Résidence principale occupée au moins cinq ans : exonérée, sauf que le minimum de 3 % s’applique toujours à la part du prix supérieure à 4 millions de dirhams. Cessions totalisant moins de 140 000 dirhams sur une année : exonérées. La durée de détention a été ramenée de six ans à cinq en 2023 ; les anciens guides parlent encore de six.

Double imposition. Le Maroc a des conventions avec l’Allemagne (en vigueur en 1974), la France (convention de 1970, avenant de 1989), les Pays-Bas (1987), la Suisse (1995), l’Autriche (2006) et la Belgique (2009), entre autres. Elles attribuent au Maroc le droit d’imposer en premier les revenus et plus-values immobiliers. La manière dont votre pays d’origine élimine la double imposition est une question pour votre conseiller là-bas.

8. Faire entrer et sortir l’argent

Le dirham n’étant pas librement convertible, ce sont les règles de l’Office des Changes (Instruction générale des opérations de change, édition 2024) qui déterminent si vous pourrez un jour rapatrier votre argent.

• Article 155. L’achat d’un bien immobilier constitue un investissement étranger. S’il est financé en devises, il bénéficie du régime de convertibilité : transfert libre des revenus locatifs et du produit de la vente.
• Article 157. Les banques marocaines peuvent ouvrir des comptes en devises et en dirhams convertibles pour les étrangers non résidents. Ouvrez-en un d’abord ; payez tout par son intermédiaire.
• Article 161. Pour transférer des loyers à l’étranger, votre banque a besoin du certificat de propriété, d’un bail à date certaine et de la preuve que les impôts de l’année précédente sont payés. Pour transférer le produit d’une vente, elle a besoin de la preuve du financement initial en devises, des deux actes et de la preuve que les impôts sur la vente ont été payés.
• Articles 183 à 186. Un crédit immobilier en dirhams pour un non-résident peut couvrir au maximum 70 % du prix ; le reste doit venir de l’étranger. À la revente, la banque peut transférer votre apport initial en devises, le capital que vous avez remboursé depuis l’étranger et la plus-value.

Si vous payez en espèces, avec des dirhams locaux, ou si quelqu’un paie pour vous, vous perdez la convertibilité pour cette part du prix. Je n’ai trouvé dans le texte que j’ai lu aucune règle du type « déclarez-le dans les six mois et régularisez plus tard » ; les blogs qui en mentionnent une ne citent pas l’instruction.

9. Résidence

Un bien ne vous donne pas de titre de séjour ; il ne fait qu’appuyer la demande. Selon la loi 02-03, vous pouvez séjourner jusqu’à 90 jours avec un passeport valide. Au-delà, il vous faut une carte d’immatriculation (carte de résident), demandée au bureau des étrangers de la DGSN de votre lieu de résidence, valable de un à dix ans et renouvelable. Le dossier habituel : passeport avec tampon d’entrée, justificatif de domicile (votre acte suffit), justificatif de ressources, certificat médical, extrait de casier judiciaire et photographies. Les listes varient selon les préfectures ; renseignez-vous sur place.

10. Documents depuis l’étranger : apostille ou légalisation

Le Maroc a adhéré à la Convention de l’Apostille en 2016 ; une procuration notariée en Autriche, en Belgique, aux Pays-Bas ou en Suisse n’a donc besoin que d’une apostille. L’Allemagne s’est opposée à l’adhésion du Maroc et n’a pas retiré son objection, de sorte qu’un acte notarié allemand nécessite toujours une légalisation consulaire pour le Maroc. Prévoyez deux à quatre semaines supplémentaires si vous comptez signer par procuration depuis l’Allemagne, ou venez simplement en avion pour l’acte.

Les dix erreurs qui coûtent de l’argent

1. Acheter sous moulkia parce que c’était moins cher. C’était moins cher parce que ce n’est pas immatriculé.
2. Payer une partie du prix « à côté ». Depuis juillet 2026, cela coûte 2 % de plus, cela gonfle votre future plus-value, et c’est de la fraude fiscale pour le vendeur, qui sera peut-être un très bon ami jusqu’au contrôle.
3. Payer depuis le mauvais compte. Des dirhams que vous n’avez pas fait entrer par une banque marocaine ne peuvent pas ressortir.
4. Acheter sur plan sans permis, sans garantie ni contrat préliminaire notarié. Le contrat peut être nul et vous n’avez plus rien.
5. Recourir au notaire du promoteur sans demander pour qui il agit.
6. Un terrain agricole au nom d’un prête-nom. L’État peut le reprendre, et le fait.
7. Louer un riad en courte durée sans la licence d’exploitation touristique (loi 80-14). Les amendes se chiffrent en centaines de milliers de dirhams.
8. Oublier les charges de syndic d’une résidence gérée dans le calcul du rendement. Voir mon guide sur les rendements d’investissement.
9. Croire que l’exonération de cinq ans de la résidence principale couvre une résidence secondaire. Elle est écrite pour ceux qui y vivent.
10. Signer une procuration allemande avec une simple apostille. Elle sera refusée.

Ce que nous en faisons

Nous ne sommes pas juristes et nous ne prétendons pas l’être. Nous sommes une équipe européenne qui est passée par ce processus avec son propre argent et qui le conduit aujourd’hui pour ses clients : présélection selon votre cahier des charges, documents avant les visites, nos contacts notariaux et fiscaux à votre service, et une main sur le dossier jusqu’à l’enregistrement du titre et à la possibilité de transférer l’argent. Si vous nous dites ce que vous cherchez, c’est là que nous commençons.

Mariano Mikl
Moroccan Real Estate, octobre 2026