Les étrangers peuvent-ils acheter au Maroc ?

Oui. Un étranger peut acheter et détenir un bien urbain au Maroc en pleine propriété, à son nom, avec le même titre immatriculé qu’un citoyen marocain. Vous n’avez besoin ni de résidence, ni de visa, ni de société marocaine, ni de partenaire local.

Il y a une exception, et elle compte : le terrain agricole. Les étrangers ne peuvent pas l’acheter directement. Certains promoteurs contournent cela en faisant changer la vocation du terrain avant la vente, ce qui est légitime si cela a réellement été fait et documenté. Si un terrain est décrit comme « agricole » ou « rural » et que le vendeur vous dit de ne pas vous inquiéter, inquiétez-vous.

Les deux types de titre

La propriété marocaine existe sous deux régimes, et la différence décide de la sécurité de votre achat.

Titre foncier (titre immatriculé). Le bien est inscrit à la conservation foncière, avec un numéro de titre, un plan et l’historique de chaque propriétaire et de chaque hypothèque. Le registre fait foi : celui qui y est inscrit comme propriétaire est le propriétaire. C’est ce que vous voulez.

Moulkia (acte traditionnel). Une déclaration notariée, attestée par douze témoins, selon laquelle quelqu’un possède le bien depuis longtemps. Ce n’est pas une immatriculation. Plusieurs personnes peuvent détenir des moulkias concurrentes sur la même parcelle, et des héritiers peuvent apparaître des années après une vente. Beaucoup de riads dans les anciennes médinas et beaucoup de parcelles rurales sont encore détenus ainsi. Les prix sont plus bas pour une raison.

Notre règle est simple : nous présentons des biens immatriculés, ou des biens dont l’immatriculation est achevée avant que vous ne payiez. Si un vendeur ne peut pas montrer de numéro de titre, la conversation s’arrête là.

Ce qu’il faut demander d’abord

Avant une visite, avant des frais de réservation, demandez deux documents :

1. Le certificat de propriété, un extrait récent de la conservation foncière. Il indique le propriétaire, la superficie, et toute hypothèque, saisie ou opposition. Il coûte quelques centaines de dirhams et prend quelques jours. Un vendeur qui ne le fournit pas vous dit quelque chose.
2. Pour le neuf : le permis de construire et l’agrément VEFA du promoteur. Les ventes sur plan au Maroc sont encadrées par la loi sur la vente en l’état futur d’achèvement. Un promoteur conforme vend sur contrat préliminaire notarié, avec garantie bancaire sur vos paiements échelonnés. Celui qui demande des espèces contre un reçu privé ne l’est pas.

Résidence et fiscalité

Posséder un bien ne donne pas la résidence, mais appuie une demande de carte de séjour si vous souhaitez rester plus de quatre-vingt-dix jours d’affilée dans le pays.

Côté fiscal, le Maroc impose les revenus locatifs perçus au Maroc et les plus-values à la revente, avec des taux et des exonérations qui dépendent de la durée de détention et du fait que le bien ait été votre résidence principale. Votre pays de résidence voudra généralement le savoir aussi. Des conventions fiscales existent avec la France, la Belgique, la Suisse, l’Allemagne et la plupart des pays européens. C’est là qu’un conseiller fiscal de notre réseau gagne ses honoraires ; ce n’est pas un sujet à improviser.

Ce que nous en faisons

Chaque bien que nous présentons vient avec son extrait de la conservation foncière. Pour le neuf, nous vérifions le permis et le statut VEFA avec le notaire avant que vous ne le voyiez. Vous prenez toujours votre propre décision, mais vous la prenez sur des documents, pas sur la parole d’un vendeur.