Investir dans l'immobilier au Maroc : rendements réalistes, coûts et risques (2026)

On me pose la même question chaque semaine, en trois langues : quel rendement le Maroc offre-t-il ? La plupart des réponses que vous trouverez en ligne tiennent en un seul chiffre, généralement flatteur, sans un mot sur celui qui paie les droits d’enregistrement ni sur ce que vous coûte un riad de la médina quand il reste vide quatre mois. Ce guide est ma réponse franche. Il s’appuie sur les chiffres officiels quand ils existent, le dit quand ils n’existent pas, et se termine par un exemple chiffré que vous pouvez recopier dans votre propre tableur.

Je ne suis pas conseiller fiscal et ceci n’est pas un avis juridique. C’est ce que je dis à mes clients avant la première visite.

En bref

• Un appartement acheté au juste prix à Casablanca, Marrakech, Tanger ou Agadir produit un rendement locatif brut d’environ 5 à 8 %. La moyenne nationale publiée par Global Property Guide pour le premier trimestre 2026 était de 7,31 %. Les appartements en location de courte durée dans le meilleur de Marrakech peuvent faire mieux : Knight Frank cite 7 à 10 % bruts pour les meilleurs emplacements.
• Net de tout (frais d’achat amortis, gestion, mois de vacance, impôt marocain sur le revenu), un chiffre réaliste pour une location longue durée se situe entre 3,5 et 5,5 %. Si quelqu’un vous promet 12 % net, demandez quels coûts il a laissés de côté.
• Au niveau national, les prix ont été presque stables en 2025 (+0,6 % selon l’indice de Bank Al-Maghrib) et les transactions ont progressé de 3,1 %. Le haut de gamme à Marrakech fait exception : Knight Frank fait état d’une hausse de 10 à 15 % sur deux ans dans les meilleurs quartiers. Le Maroc est d’abord un marché de rendement, ensuite un marché de plus-value.
• Les frais d’achat, tout compris, représentent 7 à 10 % du prix. La revente vous coûte 20 % de la plus-value, avec un plancher de 3 % du prix. Ces deux chiffres relèvent de la loi, pas de l’opinion.

Ce que disent les chiffres officiels

Le Maroc publie plus de données qu’on ne le croit généralement. Trois sources comptent :

Bank Al-Maghrib et la conservation foncière (IPAI). Leur indice trimestriel est la seule série de prix officielle. Année 2025 complète : prix +0,6 %, transactions +3,1 %. Deuxième trimestre 2026 : prix +0,7 % sur un an, résidentiel +1,0 %, transactions +6,3 %. Par ville sur ce trimestre, Tanger était en tête pour les prix (+2,3 % sur le trimestre), Marrakech en tête pour le volume (ventes +18,3 %), Casablanca restait stable (+0,5 %). Notez que l’indice est publié uniquement en pourcentages ; il n’existe pas de « prix moyen au mètre carré » officiel pour le pays.

Office des Changes (investissements étrangers). Les investissements directs étrangers au Maroc ont atteint 56 milliards de dirhams en 2025, contre 43,8 milliards l’année précédente. L’immobilier en a absorbé environ 9 milliards de dirhams chacune des deux dernières années. Les capitaux étrangers sont une présence régulière, pas une bulle.

Knight Frank, mai 2026. Marrakech haut de gamme à 5 500 à 7 000 € le mètre carré, environ 6 % de croissance prévue pour 2026, rendements bruts en location de courte durée de 7 à 10 %. C’est le haut du marché ; ce n’est pas ce que fait un trois-pièces à Agadir.

Ce qui n’est pas officiel : la répartition par nationalité des acheteurs étrangers. Le chiffre que vous verrez cité, selon lequel les acheteurs français représentent la moitié de la demande étrangère, provient des statistiques des portails. Il est probablement juste dans l’ordre de grandeur et je ne le mettrais pas dans un business plan.

Le rendement brut n’est pas le chiffre qui compte

Le rendement brut, c’est le loyer divisé par le prix. C’est le chiffre que citent les agents, parce que c’est le plus gros dont ils disposent. Trois éléments s’interposent entre lui et l’argent qui arrive sur votre compte.

1. Les frais d’achat

Pour un appartement en revente sous titre foncier, l’acheteur paie :

Poste	Taux	Base
Droits d’enregistrement	4 %	Code général des impôts, art. 133
Conservation foncière	1,5 % + 100 DH	tarif de l’ANCFCC, décret 2-16-375
Notaire	environ 1 %, plus 20 % de TVA sur les honoraires	pratique du marché ; la grille d’honoraires n’est encore qu’un projet de décret
Agence, lorsqu’il y en a une	2,5 à 3 %	usage, pas la loi

Cela fait donc 7 à 8 % sans agence, 9 à 10 % avec. Depuis le 1er juillet 2026 s’ajoute un droit supplémentaire de 2 % sur toute la part du prix supérieure à 300 000 dirhams qui n’est pas payée par un moyen traçable (virement bancaire, chèque barré, paiement électronique). Si on vous demande un jour d’apporter une partie du prix en espèces, c’est désormais coûteux en plus d’être imprudent. Le terrain nu supporte 5 % de droits d’enregistrement au lieu de 4 %.

2. Les charges courantes et les mois de vacance

• Taxe de services communaux : 10,5 % de la valeur locative imposable en zone urbaine, chaque année, sans exonération pour les constructions neuves. Comptez quelques centaines d’euros par an pour un appartement type.
• Taxe d’habitation : sur la valeur locative imposable, avec une exonération de cinq ans pour les constructions neuves occupées en résidence principale. Pour un bien d’investissement loué, elle est faible mais pas nulle.
• Syndic (charges de copropriété) : 1 000 à 3 000 dirhams par mois dans une résidence gérée avec piscine et gardiennage. C’est la ligne que tout le monde oublie.
• Gestion : 8 à 15 % du loyer pour la location longue durée, 20 à 30 % pour la location de courte durée avec ménage et accueil des voyageurs.
• Vacance : un mois par an est une hypothèse de travail correcte pour une location longue durée. En courte durée à Marrakech ou Agadir, tablez sur un taux d’occupation de 55 à 65 %, pas sur les 85 % de la brochure.

3. L’impôt marocain sur le revenu des loyers

Les revenus locatifs sont imposés au Maroc, quel que soit votre lieu de résidence. Les règles du guide fiscal officiel 2025 :

• Un abattement forfaitaire de 40 % est déduit du loyer brut, puis le solde passe au barème progressif : 0 % jusqu’à 40 000 dirhams, puis 10, 20, 30, 34 et 37 % par paliers jusqu’à 180 000 dirhams.
• Si votre locataire est une société, elle retient 10 ou 15 % à la source et vous l’imputez dans votre déclaration.
• Il existe un taux libératoire optionnel de 20 % ; le guide officiel le limite aux loyers soumis à retenue à la source. Plusieurs blogs le présentent comme accessible à tout non-résident. Demandez à votre conseiller fiscal lequel s’applique à votre cas avant d’y compter.
• Déclaration annuelle avant le 1er mars.

La location longue durée d’un seul appartement tombe généralement dans les tranches de 0 à 10 % après l’abattement. La location de courte durée avec un opérateur professionnel est une autre affaire et peut exiger une licence d’exploitation (loi 80-14), avec des amendes en cas d’exploitation sans licence.

Exemple chiffré : un appartement de deux chambres à Tanger

Chiffres arrondis, en euros, pour un appartement en revente acheté en 2026 et loué à long terme. Changez les données ; gardez la structure.

	Montant
Prix d’achat	150 000
Frais d’achat (8 %)	12 000
Total investi	162 000
Loyer mensuel	900
Loyer brut, 12 mois	10 800
Vacance, 1 mois	−900
Gestion, 10 %	−990
Syndic et taxes communales	−1 500
Provision pour entretien	−600
Résultat d’exploitation net	6 810
Impôt marocain sur le revenu (après abattement de 40 %, surtout tranche de 0 à 10 %)	environ −250
Rendement de trésorerie sur le total investi	environ 4,0 %

Rendement brut sur le prix : 7,2 %. Rendement net de trésorerie sur tout ce que vous avez réellement payé : environ 4 %. C’est le chiffre honnête, et il reste supérieur à ce que la plupart des villes européennes offrent aujourd’hui. Ajoutez 1 à 3 % de hausse de prix par an et le rendement total est respectable. N’en ajoutez pas davantage dans votre scénario de base.

À la revente

Les plus-values sont imposées au Maroc à 20 % de la plus-value nette, avec un minimum de 3 % du prix de vente, même si vous n’avez réalisé aucun gain (CGI art. 73 et 144). Les frais d’achat et les travaux de rénovation justifiés sont déductibles de la plus-value. L’exonération de la résidence principale après cinq ans d’occupation est écrite pour ceux qui y vivent réellement ; une résidence secondaire n’y a pas manifestement droit, et je ne bâtirais pas mon plan là-dessus. Les cessions de faible montant, inférieures à 140 000 dirhams au total sur une année, sont exonérées.

Votre pays d’origine regardera généralement lui aussi la plus-value. Les conventions avec l’Allemagne (1972), la France (1970), la Suisse (1993), l’Autriche (2006), la Belgique (2006) et les Pays-Bas (1977) attribuent toutes le droit d’imposer en premier les revenus et plus-values immobiliers au Maroc, où se trouve le bien. La manière dont votre pays d’origine élimine ensuite la double imposition, par imputation ou par exonération, dépend de la convention et de votre situation. Cette question mérite une heure du temps d’un conseiller fiscal avant l’achat, pas après.

Rapatrier l’argent

C’est là que l’investissement au Maroc diffère de l’Espagne ou du Portugal, et c’est là que se commettent la plupart des erreurs. Le dirham n’est pas librement convertible. Selon les règles de l’Office des Changes (Instruction générale des opérations de change, art. 155 et 161), vous ne pouvez rapatrier les loyers et le produit de la vente que si l’achat a été financé en devises par l’intermédiaire d’une banque marocaine. Concrètement :

1. Ouvrez un compte en dirhams convertibles auprès d’une banque marocaine avant de payer quoi que ce soit.
2. Transférez le prix complet depuis l’étranger vers ce compte et payez le vendeur depuis celui-ci.
3. Conservez la preuve bancaire de l’entrée de devises, les actes et vos quittances d’impôts. La banque vous les demandera tous quand vous voudrez transférer des loyers ou le produit d’une vente.

Si vous payez en espèces, depuis un compte en dirhams alimenté sur place, ou si un proche paie à votre place, vous serez peut-être propriétaire de l’appartement, mais pas du droit de rapatrier l’argent. Un crédit immobilier en dirhams auprès d’une banque marocaine peut couvrir au maximum 70 % du prix pour les non-résidents ; le reste doit venir de l’étranger.

Où j’investirais et où je n’investirais pas

J’investirais. À Casablanca pour la location longue durée à des professionnels (le marché locatif le plus profond, le moins saisonnier). À Tanger pour un mélange de rendement et de croissance, porté par le port et les zones industrielles. À Marrakech pour la location de courte durée dans les bons quartiers, si vous acceptez la complexité de gestion. À Agadir pour les prix d’entrée les plus bas et un marché balnéaire qui reçoit enfin des investissements.

Je n’investirais pas. Dans un terrain agricole au nom de quiconque n’est pas marocain, quel que soit le montage. Dans un riad sous moulkia (acte traditionnel), à aucun prix. Dans un programme sur plan d’un promoteur qui ne peut présenter ni permis de construire ni garantie d’achèvement. Dans tout ce dont une partie du prix doit être « arrangée séparément ».

Ce que nous en faisons

Chaque bien que nous présentons est accompagné de ses coûts calculés comme ci-dessus, et non comme le fait une brochure. Si vous nous indiquez votre budget et ce que vous attendez du bien, vous recevez une présélection avec le chiffre net à côté de chaque bien. Ensuite, c’est vous qui décidez.

Mariano Mikl
Moroccan Real Estate, octobre 2026