Immobilieninvestment in Marokko: realistische Renditen, Kosten und Risiken (2026)

Dieselbe Frage bekomme ich jede Woche, in drei Sprachen: Welche Rendite bringt Marokko? Das meiste, was man dazu online liest, beantwortet sie mit einer einzigen Zahl, meist einer schmeichelhaften, und verschweigt, wer die Registrierungssteuer zahlt oder was ein Riad in der Medina kostet, wenn er vier Monate leer steht. Dieser Leitfaden ist meine ehrliche Antwort. Er stützt sich auf offizielle Zahlen, wo es sie gibt, sagt es offen, wo es sie nicht gibt, und endet mit einem durchgerechneten Beispiel, das Sie in Ihre eigene Tabelle übernehmen können.

Ich bin kein Steuerberater, und dies ist keine Rechtsberatung. Es ist das, was ich Kunden vor der ersten Besichtigung sage.

Die Kurzfassung

• Eine zu fairen Bedingungen gekaufte Wohnung in Casablanca, Marrakesch, Tanger oder Agadir erzielt eine Bruttomietrendite von grob 5 bis 8 Prozent. Der von Global Property Guide für das erste Quartal 2026 veröffentlichte Landesdurchschnitt lag bei 7,31 Prozent. Kurzzeitvermietete Wohnungen in Marrakeschs Top-Lagen können mehr erreichen; Knight Frank nennt für die besten Lagen 7 bis 10 Prozent brutto.
• Nach Abzug von allem (anteilig verteilte Kaufnebenkosten, Verwaltung, Leerstand, marokkanische Einkommensteuer) ist bei Langzeitvermietung eine Rendite von 3,5 bis 5,5 Prozent realistisch. Verspricht Ihnen jemand 12 Prozent netto, fragen Sie, welche Kosten er weggelassen hat.
• Die Preise stiegen landesweit 2025 kaum (+0,6 Prozent laut Index der Bank Al-Maghrib), die Transaktionen nahmen um 3,1 Prozent zu. Das erstklassige Marrakesch ist die Ausnahme: Knight Frank meldet für die besten Viertel 10 bis 15 Prozent Wachstum über zwei Jahre. Marokko ist zuerst ein Renditemarkt und erst danach ein Markt für Wertzuwachs.
• Die Kaufnebenkosten betragen insgesamt 7 bis 10 Prozent des Preises. Beim Verkauf zahlen Sie 20 Prozent des Gewinns, mindestens aber 3 Prozent des Preises. Beide Zahlen sind Gesetz, keine Meinung.

Was die offiziellen Zahlen sagen

Marokko veröffentlicht mehr Daten, als die meisten annehmen. Drei Quellen zählen:

Bank Al-Maghrib und das Grundbuchamt (IPAI). Ihr Quartalsindex ist die einzige offizielle Preisreihe. Gesamtjahr 2025: Preise +0,6 Prozent, Transaktionen +3,1 Prozent. Zweites Quartal 2026: Preise +0,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr, Wohnimmobilien +1,0 Prozent, Transaktionen +6,3 Prozent. Nach Städten in diesem Quartal: Tanger führte beim Preis (+2,3 Prozent im Quartal), Marrakesch beim Volumen (Verkäufe +18,3 Prozent), Casablanca blieb stabil (+0,5 Prozent). Beachten Sie, dass der Index nur in Prozentwerten veröffentlicht wird; einen offiziellen „Durchschnittspreis pro Quadratmeter“ für das Land gibt es nicht.

Office des Changes (ausländische Investitionen). Die ausländischen Direktinvestitionen in Marokko erreichten 2025 insgesamt 56 Milliarden Dirham, nach 43,8 Milliarden im Vorjahr. Auf Immobilien entfielen davon in jedem der letzten beiden Jahre rund 9 Milliarden Dirham. Ausländisches Geld ist eine stetige Größe, keine Blase.

Knight Frank, Mai 2026. Erstklassiges Marrakesch bei 5.500 bis 7.000 Euro pro Quadratmeter, für 2026 rund 6 Prozent prognostiziertes Wachstum, Bruttorenditen bei Kurzzeitvermietung von 7 bis 10 Prozent. Das ist die Spitze des Marktes; es ist nicht das, was eine Zweizimmerwohnung in Agadir leistet.

Was nicht offiziell ist: die Aufteilung ausländischer Käufer nach Nationalität. Die oft zitierte Zahl, französische Käufer machten die Hälfte der ausländischen Nachfrage aus, stammt aus Portalstatistiken. Sie stimmt wahrscheinlich in der Tendenz, in einen Businessplan würde ich sie aber nicht schreiben.

Die Bruttorendite ist nicht die entscheidende Zahl

Die Bruttorendite ist die Miete geteilt durch den Preis. Es ist die Zahl, die Makler nennen, weil sie die größte verfügbare ist. Drei Dinge liegen zwischen ihr und dem Geld, das auf Ihrem Konto ankommt.

1. Kaufnebenkosten

Bei einer Bestandswohnung mit eingetragenem Eigentumstitel zahlt der Käufer:

Posten	Satz	Grundlage
Registrierungsabgabe (droits d’enregistrement)	4 %	Code général des impôts, Art. 133
Grundbuch (conservation foncière)	1,5 % + 100 DH	Tarif der ANCFCC, Dekret 2-16-375
Notar	etwa 1 %, zuzüglich 20 % Mehrwertsteuer auf das Honorar	Marktpraxis; die Gebührenordnung ist noch ein Dekretentwurf
Makler, sofern beteiligt	2,5 bis 3 %	Branchenüblichkeit, kein Gesetz

Das sind 7 bis 8 Prozent ohne Makler, 9 bis 10 Prozent mit Makler. Seit dem 1. Juli 2026 gilt außerdem eine zusätzliche Abgabe von 2 Prozent auf jeden Teil des Preises über 300.000 Dirham, der nicht auf nachverfolgbarem Weg bezahlt wird (Banküberweisung, Verrechnungsscheck, elektronische Zahlung). Wenn man Sie je bittet, einen Teil des Preises bar mitzubringen, ist das jetzt nicht nur unklug, sondern auch teuer. Unbebautes Land unterliegt einer Registrierungsabgabe von 5 statt 4 Prozent.

2. Laufende Kosten und Leerstand

• Gemeindedienstesteuer (taxe de services communaux): 10,5 Prozent des geschätzten Mietwerts in städtischen Gebieten, jedes Jahr, ohne Befreiung für Neubauten. Rechnen Sie bei einer typischen Wohnung mit einigen hundert Euro im Jahr.
• Wohnsteuer (taxe d’habitation): auf den geschätzten Mietwert, mit fünfjähriger Befreiung für Neubauten, die als Hauptwohnsitz genutzt werden. Für eine vermietete Anlageimmobilie ist sie gering, aber nicht null.
• Syndic (Hausgeld): 1.000 bis 3.000 Dirham im Monat in einer verwalteten Anlage mit Pool und Sicherheitsdienst. Das ist die Zeile, die man vergisst.
• Verwaltung: 8 bis 15 Prozent der Miete bei Langzeitvermietung, 20 bis 30 Prozent bei Kurzzeitvermietung mit Reinigung und Check-in.
• Leerstand: Ein Monat im Jahr ist bei Langzeitvermietung eine faire Planungsannahme. Bei Kurzzeitvermietung in Marrakesch oder Agadir gehen Sie von 55 bis 65 Prozent Auslastung aus, nicht von den 85 Prozent aus dem Prospekt.

3. Marokkanische Einkommensteuer auf Mieteinnahmen

Mieteinnahmen werden in Marokko besteuert, unabhängig davon, wo Sie leben. Die Regeln aus dem offiziellen Steuerleitfaden 2025:

• Von der Bruttomiete wird ein pauschaler Abzug von 40 Prozent vorgenommen, der Rest läuft durch den progressiven Tarif: 0 Prozent bis 40.000 Dirham, dann in Stufen 10, 20, 30, 34 und 37 Prozent bis 180.000 Dirham.
• Ist Ihr Mieter ein Unternehmen, behält es 10 oder 15 Prozent an der Quelle ein, und Sie rechnen das in Ihrer Erklärung an.
• Es gibt einen optionalen Endsteuersatz von 20 Prozent; der offizielle Leitfaden beschränkt ihn auf Mieten, die dem Quellenabzug unterliegen. Mehrere Blogs stellen ihn als für jeden Nichtansässigen verfügbar dar. Klären Sie mit Ihrem Steuerberater, was für Sie gilt, bevor Sie darauf bauen.
• Jährliche Erklärung vor dem 1. März.

Bei der Langzeitvermietung einer einzelnen Wohnung landet man nach dem Pauschalabzug meist in den Stufen von 0 bis 10 Prozent. Kurzzeitvermietung mit einem professionellen Betreiber ist ein anderes Thema und kann eine Betriebsgenehmigung erfordern (Gesetz 80-14); wer ohne sie betreibt, riskiert Bußgelder.

Durchgerechnetes Beispiel: eine Zweizimmerwohnung in Tanger

Zahlen gerundet, in Euro, für eine 2026 gekaufte Bestandswohnung mit Langzeitvermietung. Ändern Sie die Eingaben, behalten Sie die Struktur bei.

	Betrag
Kaufpreis	150.000
Kaufnebenkosten (8 %)	12.000
Gesamtinvestition	162.000
Monatsmiete	900
Bruttomiete, 12 Monate	10.800
Leerstand, 1 Monat	−900
Verwaltung, 10 %	−990
Syndic und kommunale Steuern	−1.500
Instandhaltungsrücklage	−600
Nettobetriebsergebnis	6.810
Marokkanische Einkommensteuer (nach 40 % Pauschalabzug, überwiegend Stufe 0 bis 10 %)	etwa −250
Cash-Rendite auf die Gesamtinvestition	etwa 4,0 %

Bruttorendite auf den Preis: 7,2 Prozent. Netto-Cash-Rendite auf alles, was Sie tatsächlich gezahlt haben: etwa 4 Prozent. Das ist die ehrliche Zahl, und sie ist immer noch besser als das, was die meisten europäischen Städte heute liefern. Rechnen Sie 1 bis 3 Prozent Preissteigerung im Jahr hinzu, dann ist die Gesamtrendite respektabel. Setzen Sie in Ihrem Basisszenario nicht mehr an.

Wenn Sie verkaufen

Veräußerungsgewinne werden in Marokko mit 20 Prozent des Nettogewinns besteuert, mindestens aber mit 3 Prozent des Verkaufspreises, auch wenn Sie überhaupt keinen Gewinn gemacht haben (CGI Art. 73 und 144). Kaufnebenkosten und belegte Renovierungskosten sind vom Gewinn abziehbar. Die Befreiung für den Hauptwohnsitz nach fünf Jahren Selbstnutzung ist für Menschen geschrieben, die tatsächlich dort wohnen; ein Ferienhaus qualifiziert sich nicht eindeutig, und ich würde nicht darauf bauen. Kleine Veräußerungen, die zusammen unter 140.000 Dirham im Jahr bleiben, sind befreit.

Ihr Heimatland wird sich in der Regel ebenfalls den Gewinn ansehen. Die Abkommen mit Deutschland (1972), Frankreich (1970), der Schweiz (1993), Österreich (2006), Belgien (2006) und den Niederlanden (1977) weisen das primäre Besteuerungsrecht für Einkünfte und Gewinne aus Immobilien Marokko zu, wo die Immobilie liegt. Wie Ihr Heimatland die Doppelbesteuerung dann beseitigt, durch Anrechnung oder durch Freistellung, hängt vom Abkommen und von Ihrer Situation ab. Diese Frage ist eine Stunde Ihres Steuerberaters wert, und zwar vor dem Kauf, nicht danach.

Das Geld wieder herausbekommen

Hier unterscheidet sich eine Investition in Marokko von Spanien oder Portugal, und hier passieren die meisten Fehler. Der Dirham ist nicht frei konvertierbar. Nach den Regeln des Office des Changes (Instruction générale des opérations de change, Art. 155 und 161) dürfen Sie Mieteinnahmen und Verkaufserlöse nur dann transferieren, wenn der Kauf über eine marokkanische Bank in Fremdwährung finanziert wurde. In der Praxis heißt das:

1. Eröffnen Sie ein konvertibles Dirham-Konto bei einer marokkanischen Bank, bevor Sie irgendetwas bezahlen.
2. Überweisen Sie den vollen Preis aus dem Ausland auf dieses Konto und bezahlen Sie den Verkäufer von dort.
3. Bewahren Sie den Bankbeleg über den Fremdwährungszufluss, die Urkunden und Ihre Steuerquittungen auf. Die Bank verlangt all das, wenn Sie Mieten oder Verkaufserlöse ins Ausland überweisen wollen.

Zahlen Sie bar, zahlen Sie von einem Dirham-Konto, das Sie vor Ort aufgefüllt haben, oder lassen Sie einen Verwandten für sich zahlen, dann besitzen Sie die Wohnung vielleicht, aber nicht das Recht, das Geld nach Hause mitzunehmen. Ein Dirham-Hypothekendarlehen einer marokkanischen Bank kann für Nichtansässige höchstens 70 Prozent des Preises abdecken; der Rest muss aus dem Ausland kommen.

Wo ich investieren würde und wo nicht

Ich würde investieren: In Casablanca für Langzeitvermietung an Berufstätige (tiefster Mietmarkt, am wenigsten saisonabhängig). In Tanger für eine Mischung aus Rendite und Wachstum, getragen von Hafen und Industriezonen. In Marrakesch für Kurzzeitvermietung in den richtigen Vierteln, wenn Sie den Verwaltungsaufwand akzeptieren. In Agadir wegen der niedrigsten Einstiegspreise und eines Ferienmarkts, in den endlich investiert wird.

Ich würde nicht investieren: In landwirtschaftlichen Boden auf den Namen von jemand anderem als einem Marokkaner, unter keinem Konstrukt. In einen Riad mit moulkia (traditionelle Urkunde), zu keinem Preis. In Immobilien auf dem Plan von einem Bauträger, der weder Baugenehmigung noch Fertigstellungsgarantie vorweisen kann. In alles, wo ein Teil des Preises „separat geregelt“ werden soll.

Was wir daraus machen

Jede Immobilie, die wir vorstellen, kommt mit Kosten, die so berechnet sind wie oben und nicht so, wie es ein Prospekt tut. Wenn Sie uns Ihr Budget nennen und sagen, was die Immobilie für Sie leisten soll, erhalten Sie eine Vorauswahl mit der Nettozahl neben jedem Objekt. Dann entscheiden Sie.

Mariano Mikl
Moroccan Real Estate, Oktober 2026