Als Europäer in Marokko kaufen: der vollständige Leitfaden (2026)

Ich habe das geschrieben, weil es den Leitfaden, den ich bei meinem ersten Kauf in Marokko gebraucht hätte, nicht gab. Es gab Maklerseiten, die behaupteten, alles sei einfach, Forenbeiträge, die behaupteten, alles sei eine Falle, und dazwischen nichts, was das tatsächliche Recht enthielt. Dies ist das Dazwischen. Es ist absichtlich lang. Lesen Sie den Abschnitt, den Sie brauchen, und lesen Sie „Die zehn Fehler“ in jedem Fall, ob Sie meinen, es zu brauchen, oder nicht.

Wo ich einen Satz oder eine Regel nenne, wurde sie im Oktober 2026 am amtlichen Text geprüft: am Code général des impôts (Allgemeines Steuergesetzbuch), an der Instruction générale des Office des Changes, am Tarifdekret des Grundbuchamts und am Gesetz über den Verkauf auf dem Plan. Wo Quellen sich widersprechen oder es nichts Offizielles gibt, sage ich es. Lassen Sie sich die aktuelle Rechtslage von Ihrem Notar bestätigen, bevor Sie irgendetwas unterschreiben; dies ist ein Leitfaden, keine Rechtsberatung.

1. Was ein Ausländer besitzen darf

Jede ausländische Privatperson und jedes ausländische Unternehmen darf städtische Wohn- und Gewerbeimmobilien in Marokko im eigenen Namen mit vollem eingetragenem Eigentumstitel kaufen und besitzen. Es gibt keine Aufenthaltspflicht, keine Quote, keine Pflicht zur Gründung einer lokalen Gesellschaft und keinen lokalen Partner.

Die Ausnahme ist landwirtschaftlicher Boden. Seit dem Dahir vom 2. März 1973 darf landwirtschaftlicher Boden nicht von Ausländern gehalten werden, und der Staat setzt das weiterhin durch: Allein 2026 haben mehrere amtliche Anordnungen Grundstücke in ausländischer Hand an den Staat zurückübertragen. Liegt ein Grundstück außerhalb des städtischen Perimeters, braucht ein ausländischer Käufer vor dem Kauf eine attestation de vocation non agricole (Bescheinigung der nichtlandwirtschaftlichen Zweckbestimmung, VNA) vom regionalen Investitionszentrum. Die regionale Kommission hat 30 Tage für ihre Entscheidung. Ohne sie kaufen Sie nicht, was auch immer der Verkäufer über eine „nachträgliche Regelung“ sagt.

Immobilienbesitz gibt Ihnen kein Aufenthaltsrecht in Marokko. Siehe Abschnitt 9.

2. Die zwei Titelsysteme

Das ist das Wichtigste, was Sie verstehen müssen, denn es entscheidet, ob Ihr Kauf sicher ist.

Titre foncier (eingetragener Eigentumstitel). Die Immobilie ist im Grundbuch (Conservation foncière, geführt von der ANCFCC) nach dem Grundbuchgesetz von 1913 in der Fassung des Gesetzes 14-07 eingetragen. Der Titel ist endgültig und gegenüber jedermann durchsetzbar; die Eintragung löscht nicht eingetragene frühere Ansprüche. Für 100 Dirham erhalten Sie ein certificat de propriété (Eigentumsbescheinigung), das Eigentümer, Fläche sowie Hypotheken oder Pfändungen ausweist. Das ist es, was Sie kaufen.

Melk / moulkia (traditionelle Urkunde). Das Eigentum wird durch eine Urkunde belegt, die von adoul (religiösen Notaren) auf Grundlage von Zeugenaussagen aufgesetzt wurde. Es ist keine Eintragung. Sie kann angefochten werden, mehrere Urkunden können dasselbe Land betreffen, und marokkanische Banken beleihen sie selten. Viele Riads in der Altstadt und die meisten ländlichen Grundstücke werden bis heute so gehalten. Die Umwandlung einer moulkia in einen eingetragenen Titel (immatriculation) ist möglich, soll aber zwischen acht Monaten und zwei Jahren dauern, und das Ergebnis ist nicht garantiert.

Unsere Regel: Wir stellen eingetragene Immobilien vor, oder Immobilien, bei denen die Eintragung abgeschlossen ist, bevor Sie zahlen. Keine Titelnummer, kein Gespräch.

3. Wer die Urkunde aufsetzt

Nach dem Gesetz 39-08 (dem Gesetzbuch über dingliche Rechte), Artikel 4, muss jede Eigentumsübertragung entweder als öffentliche Urkunde durch einen Notar oder durch adoul erfolgen oder als Urkunde mit beglaubigtem Datum, die ein beim Kassationshof zugelassener Rechtsanwalt aufsetzt. Eine private Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer (sous seing privé, privatschriftlich) ist nichtig. Das ist keine Spitzfindigkeit: Eine Urkunde in der falschen Form kann nicht eingetragen werden, und ein nicht eingetragener Kauf ist kein Kauf.

Für einen europäischen Käufer ist die praktische Antwort ein Notar. Der Notar prüft den Titel, verwahrt die Gelder, zahlt die Steuern, reicht die Urkunde ein und übergibt Ihnen den eingetragenen Titel. Das Notarhonorar liegt üblicherweise bei etwa 1 Prozent des Preises zuzüglich 20 Prozent Mehrwertsteuer. 2018 wurde eine Gebührenordnung im Entwurf gebilligt (pauschal 4.000 Dirham bis 300.000, dann 1,5 Prozent und fallende Stufen), aber ich konnte nicht bestätigen, dass sie je im Amtsblatt veröffentlicht wurde; betrachten Sie das Honorar im vernünftigen Rahmen als verhandelbar.

Wählen Sie Ihren Notar selbst. Nehmen Sie nicht standardmäßig den des Verkäufers oder des Bauträgers.

4. Der Kauf, Schritt für Schritt

1. Legen Sie fest, wofür die Immobilie da ist. Eigennutzung, Langzeitvermietung, Kurzzeitvermietung oder Landbank. Die Antwort verändert Stadt, Viertel, den Titel, den Sie akzeptieren, und die Steuer, die Sie zahlen.
2. Eröffnen Sie ein konvertibles Dirham-Konto bei einer marokkanischen Bank. Tun Sie das, bevor Sie eine Reservierungsgebühr zahlen. Abschnitt 8 erklärt, warum.
3. Vorauswahl und Besichtigung. Verlangen Sie die Titelnummer und ein aktuelles certificat de propriété vor jeder Besichtigung.
4. Reservierung. Bei Neubauten begrenzt das Gesetz die Anzahlung auf 5 Prozent und den Reservierungsvertrag auf sechs Monate. Bei Bestandsimmobilien halten Sie eine Anzahlung klein, zahlen sie auf das Konto des Notars und lassen sich die Bedingungen schriftlich geben.
5. Sorgfältige Prüfung. Certificat de propriété, Baugenehmigung, Nutzungsgenehmigung (Bewohnbarkeitsbescheinigung), Syndic-Abrechnungen, steuerliche Unbedenklichkeit des Verkäufers und bei Neubauten die Fertigstellungsgarantie.
6. Vorvertrag (compromis) beim Notar, mit Preis, Zahlungsplan und Bedingungen.
7. Endgültige Urkunde. Die Gelder gehen von Ihrem konvertiblen Konto beim Notar ein, die Urkunde wird unterzeichnet, die Steuern werden gezahlt, die Schlüssel werden übergeben.
8. Eintragung. Der Notar reicht die Urkunde beim Grundbuchamt ein. Bei einem Verkauf einer eingetragenen Immobilie weist das eigene Merkblatt der ANCFCC eine Bearbeitungszeit von wenigen Tagen aus; der Titel auf Ihren Namen folgt.

Ein Kauf einer Bestandsimmobilie dauert typischerweise ein bis drei Monate vom vereinbarten Preis bis zum eingetragenen Titel. Beim Kauf auf dem Plan richtet sich der Zeitplan nach dem Baufortschritt.

5. Kauf auf dem Plan: was Ihnen das Gesetz gibt

Verkäufe auf dem Plan (vente en l’état futur d’achèvement, VEFA, Verkauf in künftigem Fertigstellungszustand) unterliegen dem Gesetz 44-00 in der Fassung des Gesetzes 107-12 von 2016. Die Schutzrechte sind real, aber nur, wenn die Verträge in der gesetzlichen Form vorliegen. Die wichtigsten Punkte:

• Reservierungsvertrag. Nichtig, wenn er vor Vorliegen der Baugenehmigung unterzeichnet wird. Höchstens sechs Monate, nicht verlängerbar. Sie können innerhalb eines Monats zurücktreten und müssen binnen sieben Tagen erstattet bekommen. Die Anzahlung, höchstens 5 Prozent, kommt auf ein eigens dafür eingerichtetes Bankkonto.
• Vorvertrag. Erst nach der Baugenehmigung. Muss eine öffentliche Urkunde sein (Notar oder adoul) oder eine Urkunde eines zugelassenen Rechtsanwalts; muss die Titelnummer, Nummer und Datum der Genehmigung, die Fläche, den Preis pro Quadratmeter, die Lieferfrist und die Garantie nennen. Pläne und Leistungsbeschreibung müssen beim Notar hinterlegt werden.
• Zahlungsobergrenzen (Artikel 618-6): 5 Prozent bei der Reservierung, 5 Prozent beim Vorvertrag (10, wenn es keine Reservierung gab), 10 Prozent bei Baubeginn, 60 Prozent in drei Phasen (Fundamente, Rohbau, Fertigstellung mit Nutzungsgenehmigung) und 20 Prozent bei der endgültigen Urkunde und Übergabe. Ein Bauträger, der bei Unterzeichnung 30 Prozent verlangt, bewegt sich außerhalb des Gesetzes.
• Garantie (Artikel 618-9): Nach dem Vorvertrag muss der Bauträger Ihnen entweder eine Fertigstellungsgarantie oder eine Rückerstattungsgarantie für die gezahlten Raten geben. Keine Garantie, keine Zahlung.
• Vertragsstrafen (Artikel 618-12): Verspätete Lieferung oder ein verspätet zahlender Käufer kosten nach förmlicher Mahnung 1 Prozent pro Monat, begrenzt auf 10 Prozent im Jahr.

Wir prüfen Genehmigung und Garantie mit dem Notar, bevor Sie eine Einheit auf dem Plan sehen. Verkauft ein Bauträger gegen private Quittungen, stellen wir ihn nicht vor.

6. Jede Steuer und Gebühr beim Erwerb

Für eine Bestandswohnung mit eingetragenem Titel, gekauft 2026:

Posten	Satz	Rechtsgrundlage
Registrierungsabgabe, bebaute Wohn- oder Gewerbeimmobilie	4 % des Preises	CGI Art. 133-I-F
Registrierungsabgabe, Erstverkauf von Sozialwohnungen (50 bis 80 m², ≤ 250.000 DH)	3 %	CGI Art. 133
Registrierungsabgabe, unbebautes Land	5 %	CGI Art. 133-I-G
Zusätzliche Abgabe auf den Teil des Preises über 300.000 DH, der nicht auf nachverfolgbarem Weg bezahlt wird, Urkunden ab 1. Juli 2026	+2 %	CGI Art. 133-III, Finanzgesetz 2026
Grundbuchgebühr	1,5 % + 100 DH, mindestens 500 DH	Tarif der ANCFCC, Dekret 2-16-375
Grundbuchgebühr für eine Hypothek	0,5 % bis 1,5 % je nach Stufe, + 100 DH	gleiches Dekret
Notar	etwa 1 % + 20 % Mehrwertsteuer	Praxis; Mehrwertsteuersatz durch das Finanzgesetz 2023 auf 20 % angehoben
Maklerprovision, sofern anfallend	2,5 bis 3 %	Branchenüblichkeit, keine gesetzliche Staffel

Planen Sie mit 7 bis 8 Prozent ohne Makler und 9 bis 10 Prozent mit Makler. Ich habe Leitfäden gesehen, die „1 Prozent plus 150 Dirham“ für das Grundbuch oder „10 Prozent Mehrwertsteuer“ auf Notarhonorare nennen; beides ist veraltet.

Eine gesonderte Stempelsteuer auf die Urkunde habe ich in den amtlichen Texten nicht gefunden. Wird Ihnen eine berechnet, fragen Sie nach dem Artikel.

7. Steuern während des Besitzes und beim Verkauf

Aus dem Steuerleitfaden 2025 des Finanzministeriums und dem Code général des impôts:

Wohnsteuer (taxe d’habitation). Bemessen nach einem geschätzten Mietwert, mit einem Abzug von 75 Prozent für einen Hauptwohnsitz und einer fünfjährigen Befreiung für Neubauten, die als Hauptwohnsitz genutzt werden. Progressiv: 0 Prozent bis 5.000 Dirham Mietwert, dann 10, 20 und 30 Prozent.

Gemeindedienstesteuer (taxe de services communaux). 10,5 Prozent des Mietwerts in städtischen Gebieten (6,5 Prozent in Randzonen). Keine Neubaubefreiung. Seit Juli 2025 werden beide Steuern von der Steuerverwaltung statt von der Staatskasse erhoben; die Sätze haben sich nicht geändert.

Mieteinnahmen. In Marokko besteuert, wo auch immer Sie leben. Ein pauschaler Abzug von 40 Prozent, dann der progressive Einkommensteuertarif (0 Prozent bis 40.000 Dirham, ansteigend bis 37 Prozent über 180.000). Unternehmen als Mieter behalten 10 oder 15 Prozent an der Quelle ein. Es gibt einen optionalen Endsteuersatz von 20 Prozent; der offizielle Leitfaden bindet ihn an Mieten, die dem Quellenabzug unterliegen, prüfen Sie also, ob Sie sich qualifizieren. Erklärung jedes Jahr vor dem 1. März.

Veräußerungsgewinne beim Verkauf. 20 Prozent des Nettogewinns, mit einem Minimum von 3 Prozent des Verkaufspreises auch ohne Gewinn (CGI Art. 73 und 144). Hauptwohnsitz, der mindestens fünf Jahre bewohnt wurde: befreit, nur dass das Minimum von 3 Prozent auf den Teil des Preises über 4 Millionen Dirham weiterhin gilt. Veräußerungen, die zusammen unter 140.000 Dirham im Jahr bleiben: befreit. Die Haltefrist wurde 2023 von sechs auf fünf Jahre gekürzt; ältere Leitfäden nennen noch sechs.

Doppelbesteuerung. Marokko hat unter anderem Abkommen mit Deutschland (in Kraft 1974), Frankreich (Abkommen 1970, Zusatz 1989), den Niederlanden (1987), der Schweiz (1995), Österreich (2006) und Belgien (2009). Sie weisen das primäre Besteuerungsrecht für Einkünfte und Gewinne aus Immobilien Marokko zu. Wie Ihr Heimatland die Doppelbesteuerung beseitigt, ist eine Frage für Ihren dortigen Berater.

8. Geld hinein und wieder heraus

Der Dirham ist nicht frei konvertierbar, daher bestimmen die Regeln des Office des Changes (Instruction générale des opérations de change, Ausgabe 2024), ob Sie Ihr Geld jemals nach Hause mitnehmen können.

• Artikel 155. Der Immobilienkauf gilt als ausländische Investition. Wird er in Fremdwährung finanziert, kommt er in den Genuss der Konvertibilitätsregelung: freier Transfer von Mieteinnahmen und Verkaufserlösen.
• Artikel 157. Marokkanische Banken dürfen für nichtansässige Ausländer Fremdwährungskonten und konvertible Dirham-Konten eröffnen. Eröffnen Sie zuerst eines; zahlen Sie alles darüber.
• Artikel 161. Um Miete ins Ausland zu überweisen, braucht Ihre Bank das certificat de propriété, einen Mietvertrag mit beglaubigtem Datum und den Nachweis, dass die Steuern des Vorjahres bezahlt sind. Um Verkaufserlöse zu überweisen, braucht sie den Nachweis der ursprünglichen Fremdwährungsfinanzierung, beide Urkunden und den Nachweis, dass die Steuern auf den Verkauf bezahlt wurden.
• Artikel 183 bis 186. Ein Dirham-Hypothekendarlehen für einen Nichtansässigen darf höchstens 70 Prozent des Preises abdecken; der Rest muss aus dem Ausland kommen. Beim Wiederverkauf kann die Bank Ihren ursprünglichen Fremdwährungsanteil, das aus dem Ausland getilgte Kapital und den Gewinn ins Ausland überweisen.

Zahlen Sie bar, zahlen Sie aus lokalen Dirham oder lassen Sie jemanden in Ihrem Namen zahlen, verlieren Sie für diesen Teil des Preises die Konvertibilität. Eine Regel „innerhalb von sechs Monaten anmelden und später heilen“ gibt es im Text, den ich gelesen habe, nicht; die Blogs, die eine erwähnen, zitieren nicht die Instruktion.

9. Aufenthalt

Immobilienbesitz gibt Ihnen keine Aufenthaltserlaubnis; er stützt lediglich den Antrag. Nach dem Gesetz 02-03 dürfen Sie mit einem gültigen Reisepass bis zu 90 Tage bleiben. Darüber hinaus brauchen Sie eine carte d’immatriculation (Aufenthaltskarte), die Sie beim Ausländeramt der DGSN an Ihrem Wohnort beantragen, gültig für ein bis zehn Jahre und verlängerbar. Die übliche Akte: Reisepass mit Einreisestempel, Adressnachweis (Ihre Urkunde genügt), Nachweis der Mittel, ärztliches Attest, Auszug aus dem Strafregister und Fotos. Die Listen unterscheiden sich je nach Präfektur; fragen Sie vor Ort.

10. Papiere aus der Heimat: Apostille oder Legalisation

Marokko ist dem Haager Apostille-Übereinkommen 2016 beigetreten, daher braucht eine in Österreich, Belgien, den Niederlanden oder der Schweiz notariell beglaubigte Vollmacht nur eine Apostille. Deutschland hat dem Beitritt Marokkos widersprochen und den Widerspruch nicht zurückgenommen, daher braucht eine deutsche notarielle Urkunde für Marokko weiterhin eine konsularische Legalisation. Rechnen Sie mit zwei bis vier zusätzlichen Wochen, wenn Sie von Deutschland aus per Vollmacht unterzeichnen wollen, oder fliegen Sie einfach zur Beurkundung hin.

Die zehn Fehler, die echtes Geld kosten

1. Kauf unter moulkia, weil es billiger war. Es war billiger, weil es nicht eingetragen ist.
2. Einen Teil des Preises „separat“ zahlen. Seit Juli 2026 kostet das zusätzlich 2 Prozent, es bläht Ihren späteren Veräußerungsgewinn auf, und für den Verkäufer ist es Steuerhinterziehung, der bis zur Betriebsprüfung vielleicht ein sehr guter Freund von Ihnen ist.
3. Von dem falschen Konto zahlen. Dirham, die Sie nicht über eine marokkanische Bank eingeführt haben, können das Land nicht wieder verlassen.
4. Auf dem Plan kaufen ohne Genehmigung, Garantie oder notariellen Vorvertrag. Der Vertrag kann nichtig sein, und Sie haben nichts in der Hand.
5. Den Notar des Bauträgers nehmen, ohne zu fragen, für wen er arbeitet.
6. Landwirtschaftlicher Boden auf den Namen eines Strohmanns. Der Staat kann ihn zurückholen und tut es auch.
7. Einen Riad kurzzeitvermieten ohne die touristische Betriebsgenehmigung (Gesetz 80-14). Die Bußgelder gehen in die Hunderttausende Dirham.
8. Das Hausgeld (Syndic) vergessen in einer verwalteten Anlage, wenn Sie die Rendite berechnen. Siehe meinen Leitfaden zu den Anlagerenditen.
9. Annehmen, dass die fünfjährige Hauptwohnsitzbefreiung auch für ein Ferienhaus gilt. Sie ist für Menschen geschrieben, die dort wohnen.
10. Eine deutsche Vollmacht nur mit Apostille unterzeichnen. Sie wird abgelehnt.

Was wir daraus machen

Wir sind keine Juristen und tun nicht so. Wir sind ein europäisches Team, das diesen Prozess mit eigenem Geld durchlaufen hat und ihn jetzt für Kunden abwickelt: Vorauswahl nach Ihrem Anforderungsprofil, Unterlagen vor den Besichtigungen, unsere Notar- und Steuerkontakte in Ihrem Namen und eine Hand auf der Akte, bis der Titel eingetragen ist und das Geld fließen kann. Wenn Sie uns sagen, wonach Sie suchen, beginnen wir dort.

Mariano Mikl
Moroccan Real Estate, Oktober 2026